주메뉴바로가기 본문바로가기
인스타그램 네이버포스트 카카오 스토리 유튜브 네이버TV캐스트 블로그

통합 검색

인기검색어

HOME > FEATURE

부동산 44효과

2021년 부동산 폭락하나?

On March 25, 2020

/upload/living/article/202003/thumb/44517-407440-sample.jpg

 

부동산 10년 주기설이라는 게 있다. 1998년 IMF로 인한 충격이 있었고, 그로부터 10년이 지난 2008년 미국발 금융위기로 또 한 번의 충격이 있었다. 한 번은 우연이나 두 번부터는 더 이상 우연이 아니게 된다. 그런데 2018년에는 어떠했나? 부동산이 폭락하지 않았다. 그렇다면 10년 주기설은 순전히 우연에 근거한 것인지 모른다. 다만 그 우연 속에는 미국의 기준금리라는 아주 중요한 요인이 자리하고 있었다.
첫 번째 대폭락 시기를 보면, 1994년 1월에 5%였던 미국 기준금리가 같은 해 12월에는 7.8%까지 치솟았다. 1년 만에 2.8%p라는 급격한 금리 인상이 있었던 것이다. 그 결과는 그로부터 4년 후인 1998년 IMF로 우리에게 다가왔다(4년을 기억해두자). 두 번째 폭락 시기는 10년 후인 2008년이다. 대한민국 전체가 고생해서 2년 남짓한 시간 동안 IMF를 극복하고 부동산 가격도 점차 상승하던 중 2004년에 미국 기준금리 인상이라는 악재를 다시 만난다. 2004년 1월에 3.1% 내외였다가 2006년 5월에는 5.03%까지 기준금리가 서서히 올랐다. 역시 그로부터 4년 후인 2008년에는 미국발 금융위기로 한국 부동산 시장은 불황을 겪었다(다시 4년이 나왔다). 두 번에 걸친 우연일까? 정리해보자. 미국은 1994년과 2004년, 이렇게 끝자리가 4로 끝나는 해에 기준금리를 올리기 시작한다. 그 후 4년이 지나면 대한민국의 부동산 침체로 이어진다. 4로 끝나는 해의 4년 후. 그래서 ‘44효과’라고 이름까지 붙어 있다.

대한민국의 부동산은 상승할 것인가, 하락할 것인가? 어느 날 미국이 기준금리를 올린다면 4년 후 대한민국 부동산은 폭락기를 맞이할 수밖에 없다. 미국의 기준금리는 그만큼 강력한 힘을 갖고 있다. 1994년에 시작된 금리 인상은 1년에 3%p 상승이라는 급격한 인상이었고, 그 결과 동아시아 국가들이 IMF 사태를 겪었다. 10년 후 2004년의 금리인상은 미국 내 부동산 거품 현상을 만들어 전 세계로 불황이 파급됐다. 2008년 미국발 금융위기로부터 벌써 10년이 넘게 지났다. 그리고 2017년 6월, 미국은 기준금리를 지속적으로 인상하겠다는 무서운 발표를 했다. 만약 이 발표대로 미국의 기준금리가 지속적으로 상승했다면 2021년쯤 한국은 대폭락을 겪을 것이다. 그런 일은 일어나지 않았지만 금리 인상의 불씨는 아직 남아 있다는 점을 잊으면 안 된다. 한국 경제나 부동산 시장을 지켜주자고 미국이 저금리를 계속 유지할 리는 없으니 말이다. 


미국 기준금리가 인상되면 벌어지는 일

어느 날 미국이 본격적으로 기준금리를 올리겠다는 발표를 한다면 부동산 폭락기를 맞이할 마음의 준비를 해야 한다. 물론 예외는 있다. 인기 지역은 폭락하지 않는다. 타격은 있겠지만 다른 지역에 비해 미미할 것이라는 점도 미리 참고해두자. 인기 지역이란 서울에서 살기 좋은 곳으로 단순하게 나열하면 다음과 같다. 강남구(압구정동, 삼성동, 청담동, 개포동), 서초구(반포동, 잠원동, 서초동), 용산구(동부이촌동, 한남동), 기타 지역(여의도, 잠실, 중계동). 수도권과 지방에도 좋은 지역은 분명 있을 테고, 이 지역들은 부동산 침체기에도 특별한 타격 없이 버텨낼 수 있을 것이다.

글 우용표

글 우용표

서강대 경영학과에서 경제학을, 건국대 부동산대학원에서 부동산을 공부한 경제 전문가. ‘한강부동산경제연구소’를 운영하고 있으며, 부동산 관련 기업체 강의 및 개인 투자자문 활동을 활발히 펼치고 있다. 40만 부가 판매된《월급쟁이 재테크 상식사전》(길벗)의 저자이며, 최근 출간한《그래서 지금 사야 하나요》(한국경제신문)에서 부동산 시장의 미래를 조언했다.

CREDIT INFO

기획
심효진 기자
사진
게티이미지뱅크(www.gettyimagesbank.com)티