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新집테크1 근린생활시설로 수익형 주택 짓기1

수익형 주택 계획

On September 29, 2017 0

주택을 지었는데 수익까지 얻는다? 부동산과 건축 시장에서는 수익형 주택에 대한 열기가 여전히 뜨겁다. 수익을 얻을 수 있는 집은 실현 가능성이 낮은 꿈이 아니다. 단지 구체적인 계획을 세우기까지 준비해야 할 것이 조금 더 많을뿐. 좁다란 골목길 언저리에 대지를 마련하고 근린생활시설을 들여 수익을 얻는 집이 있다. 근린생활시설+수익형 주택은 도심의 형태를 다양한 프로그램을 들인 건축 지도로 그려낸다. 근린생활시설과 새로운 수익 모델을 프로그램으로 들인 도심형 주택을 살펴보며 눈앞의 작은 미래를 설계해본다.

근린생활시설은 주택가에 인접해 생활에 편의를 주는 시설을 말한다. 건축물을 지을 때는 어떤 공간이 어떻게 쓰일지 먼저 구분해야 하는데, 건축법상 바닥 면적의 합계와 시설의 업종에 따라 1종과 2종으로 구분한다. 1종은 통상 생활필수시설의 용도에 따라 소매점의 경우 바닥 면적이 1000㎡(302.5평) 미만, 휴게 음식점은 300㎡(90.75평) 미만의 경우가 이에 속한다. 2종은 일반 음식점을 포함한 위락시설, 운동시설 등으로 같은 업종의 상업 공간일 경우 바닥 면적의 합계가 1종 기준보다 더 큰 공간일 경우가 이에 속한다. 현재 많은 건축주가 근린생활 건물을 계획하는 이유는 쏠쏠한 임대 수익이 기대되기 때문이다. 업종으로 층별 유닛을 나누자면, 1층에는 카페 혹은 베이커리 등 사람들이 모일 가능성이 있는 편의시설을 선호한다. 차를 마시거나 편의를 위해 방문하는 유동인구가 많아지면 골목에 상권이 생겨나는 것은 시간 문제. 유명 커피 브랜드가 들어서는 것을 건축주가 환영하는 것은 일단 상권이 형성되면 부동산 가치가 올라가기 때문이다. 그러나 1층에 아무리 주목받는 업종과 색다른 프로그램이 입점해 있어도 3층 이상의 공간은 임대되지 못하는 경우가 부지기수다. 최근에는 접근성이 높고 규모가 되는 근린생활 건물의 경우 상층부에 테라스나 루프톱을 설치하는 것을 선호한다. 임대가 원활하게 이루어지지 않는 상층부 공간은 생활공간인 주택이나 아틀리에 용도로 사용하는 경우가 많다. 프라이버시를 덜 침해받는 층이므로 전망이 좋으면 테라스를 들인 펜트하우스로 계획하거나, 혹은 루프톱을 들여 임대하기도 한다. 발상을 전환해 매력적인 공간으로 만들기 위한 일종의 자구책이다. 보통 건축 단계에서 기획되지 않다가 추후 불법으로 증·개축하는 경우가 많은데, 설계 단계부터 건축가와 충분히 의견을 교환하는 것이 필요하다. 같은 바닥 면적 혹은 임대 면적으로도 설계 단계에서 구조적인 해결책을 낸다면 상대적으로 누릴 수 있는 편의와 범위가 확연하게 차이 난다. 일반 건물보다 크고 확장되어 보이는 일종의 ‘덤’ 같은 공간이기 때문에 건축주도 임차인도 다양한 해결책을 강구하는 추세다.

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 전문가 TIP  수익형 주택 계획하기

1 서울 도심 아파트 가격보다 낮은 가격에도 건축이 가능하다
근린생활시설을 들인 주택이 아파트보다 환영받지 못한 비인기 주택인 시절도 있었다. 아파트 가격이 천정부지로 오르고 저금리가 장기화되면서 굳이 비싼 아파트를 살 이유가 없기에 주목받는 것. 건축주는 임대가 잘되지 않는 상층에 거주하며 수익을 얻을 수 있는 생활형 주택이다. 예비 건축주의 라이프스타일에 맞춰 원하는 건축가에게 설계를 의뢰해 신축하거나 리모델링을 선택한다.  

2 메인 상권보다 저렴한 주택가를 눈여겨볼 것
근린생활주택이 메인 상권에 들어서면 임대료가 점점 올라가므로 임대인들은 상대적으로 저렴한 곳을 찾아 이동한다. 지역 간의 불균형 문제를 개선하기 위해 현재 도심재생 뉴딜정책이 추진 중인데, 서울에서는 도봉구(도봉동, 쌍문동, 방학동, 창동), 중랑구(면목동, 중곡동, 묵동, 상봉동)를 주목할 만하다. 단독주택 매입 비용과 설계비, 시공 비용을 계산하면 서울의 평균 아파트 가격과 큰 차이가 없다. 수익형 근린생활시설을 포함한 협소주택을 짓는 일은 충분히 가능하다.  

3 수익형 주택 신축을 위한 분양 정보를 얻으려면
다양한 분양 데이터를 보유한 곳은 LH 한국토지주택공사(www.lh.or.kr)로 전국에서 분양 중인 부동산과 매입 기간, 절차가 꼼꼼히 안내되어 있다. 고려 중인 지역과 예산, 용도를 선택해 현장을 직접 방문해볼 것을 권한다.  

4 신축 전 확인 사항
설계사사무소와 함께 용적률과 건폐율, 연면적, 건축 규모 등을 살펴보고 견적을 받는다. 연면적을 구체화해야 시공 비용과 평당 단가 대비 임대료 수익을 예측할 수 있기 때문. 부동산 매매 전 주거래 은행에서 얼마나 대출이 가능한지 알아보고 본인이 가진 예산과 맞춰 건축 비용을 가늠해볼 것. 특히 기존 세입자가 있는 경우 퇴거가 이뤄져야 신축이 가능하므로 이러한 조건을 살피고 계약서에 특이사항으로 명시한다.

주택을 지었는데 수익까지 얻는다? 부동산과 건축 시장에서는 수익형 주택에 대한 열기가 여전히 뜨겁다. 수익을 얻을 수 있는 집은 실현 가능성이 낮은 꿈이 아니다. 단지 구체적인 계획을 세우기까지 준비해야 할 것이 조금 더 많을뿐. 좁다란 골목길 언저리에 대지를 마련하고 근린생활시설을 들여 수익을 얻는 집이 있다. 근린생활시설+수익형 주택은 도심의 형태를 다양한 프로그램을 들인 건축 지도로 그려낸다. 근린생활시설과 새로운 수익 모델을 프로그램으로 들인 도심형 주택을 살펴보며 눈앞의 작은 미래를 설계해본다.

Credit Info

기획
김미주기자
사진
백경호
공동진행
박지일(건축전문 기자)
도움말
김동진(로디자인), 박종복(부동산 컨설턴트)
촬영협조
라움건축사사무소(rauma.co.kr), 디자인밴드 요앞(yoap.kr)

2017년 10월

이달의 목차
기획
김미주기자
사진
백경호
공동진행
박지일(건축전문 기자)
도움말
김동진(로디자인), 박종복(부동산 컨설턴트)
촬영협조
라움건축사사무소(rauma.co.kr), 디자인밴드 요앞(yoap.kr)

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